Een huis kopen met hulp van je ouders?!

Er zijn meerdere wegen die leiden naar Rome.
Sinior helpt je graag op weg!

Verken je mogelijkheden als starter

Als starter is het niet altijd even makkelijk om een woning te kopen: de huizenprijzen zijn steeds hoger en vaak is er sprake van een studieschuld en een flexibel contract. Is het dan onmogelijk om een hypotheek te regelen voor de aankoop van je eerste huis? Zeker niet! Het is wel lastig, maar ouders kunnen je hierbij helpen en ik help je graag op weg hoe.
Als hypotheekadviseur heb ik verschillende middelen om jouw hypotheek wellicht toch mogelijk te maken. Één van die mogelijkheden is een huis kopen met hulp van je ouders.
Dit kan op verschillende manieren:

Schenking van je
(schoon)ouders

Als jij of jouw fiscale partner tussen de 18 en 40 jaar zijn, dan mogen je (schoon)ouders eenmalig een belastingvrije schenking tot €26.881 doen. Hierover hoef je geen schenkbelasting te betalen. Is de schenking bedoeld voor de aankoop of verbouwing van je eigen huis, dan mag het bedrag zelfs verhoogd worden €105.302! Maximaal €26.881 mag gebruikt worden voor iets anders dan je woning, zoals het aflossen van je studieschuld. Kijk voor de volledige voorwaarden op de website van de belastingdienst. Niet alleen ouders, maar iedereen mag je trouwens (max.) dit bedrag schenken. Als het maar aan de eigen woning besteed wordt. Ondanks de vrijstelling moet je wel altijd aangifte schenkbelasting doen, als een schenking onder de eenmalige vrijstelling valt. Dit moet gebeuren voor 1 maart van het jaar na de schenking. Niet vergeten dus!

Ouders tekenen mee

Een berekening maken van jouw hypotheekbedrag op basis van je inkomen is zo gedaan. Maar wat als de woning van je dromen duurder is dan wat jij kan lenen? Dan accepteren sommige geldverstrekkers dat ouders mee tekenen voor het tekort. Zij moeten met hun inkomen natuurlijk wel voldoende ruimte hebben, omdat zij aansprakelijk worden voor de hypotheek als jij deze niet meer kan betalen. De voorwaarde is dat jouw inkomen in de toekomst zoveel moet groeien dat je de hypotheeklasten binnen enkele jaren zelf moet kunnen dragen. Belangrijke kanttekening: mee tekenen door ouders is niet mogelijk met een NHG-financiering.

Geld lenen van je ouders

Het gaat hier om een onderhandse lening die niet notarieel vastgelegd hoeft te worden. Hoewel het dus niet verplicht is, is het zeker wel aan te raden om mogelijke discussies in de toekomst te voorkomen. Jij gebruikt de lening voor aanschaf of verbouwing van de eigen woning en betaalt rente en aflossing over de lening aan jouw ouders. De rente is voor jou aftrekbaar en je ouders ontvangen een marktconforme rentevergoeding. Zij kunnen tot een maximum van €6.604 jaarlijks schenken aan hun kind. De lasten van een dergelijke lening zijn dan lager dan een lening bij de bank.

Let op: Een lening van je ouders betekent overigens geen hogere maximale hypotheek van de bank. De meeste banken trekken het bedrag dat je van je ouders leent namelijk van de maximale hypotheek af. Dit omdat het terugbetalen van de lening aan je ouders jou ook maandelijks geld gaat kosten. Nationale Nederlanden is een geldverstrekker die dit tot een bepaald maximum niet doet. Puur om starters voort te helpen. Hoe mooi is dat!

Ouders kopen het huis en
verhuren deze aan het kind

Een andere optie is dat je ouders het huis kopen en deze aan jou verhuren. Vanwege de dalenede spaarrente en het stijgen van de grens voor huursubsidie, kan het kopen en verhuren van een woning weer aantrekkelijk zijn. Zo kan je als huurder mogelijk huurtoeslag krijgen en je ouders hebben onbelaste huurinkomsten. De huurlasten kunnen weer aan jou geschonken worden. Ouders moeten er wel rekening mee houden dat het huis en de bijbehorende hypotheek in box 3 vallen. Hierdoor hebben ze geen renteaftrek en moeten ze waarschijnlijk (hogere) vermogensrendement heffing betalen. Een 2e woning is minder aantrekkelijk gemaakt door deze zwaarder te belasten in box 3 en de overdrachtsbelasting per 01 januari 2021 fors is verhoogd van 2% naar 8%.